Najczęściej Zadawane Pytania
Najczęściej Zadawane Pytania

Zbiór często zadawanych pytań i odpowiedzi na nie. Ma na celu rozwianie podstawowych wątpliwości dotyczących programu Mieszkanie Dla Młodych, bez konieczności nadmiernego zagłębiania się w treść Ustawy.

 

Dla KogoMieszkanieKredytDofinansowanieWsparcie związane
z urodzeniem
trzeciego dziecka
Budowa domu
systemem
gospodarczym
Czy z programu MdM mogą skorzystać pary żyjące bez ślubu?
Beneficjentem finansowego wsparcia może być małżeństwo lub osoba niepozostająca w związku małżeńskim.
Czy osoby korzystające z finansowego wsparcia w ramach programu MdM mogą mieć inne mieszkanie?
Nie mogą nie tylko aktualnie, ale też w przeszłości. Program przewiduje udzielenie finansowego wsparcia przy zakupie pierwszego własnego mieszkania, określa więc ograniczenie, zgodnie z którym beneficjent wsparcia (w przypadku małżeństw – żaden z małżonków) do dnia zawarcia umowy ustanowienia/przeniesienia własności nabywanego mieszkania włącznie nie może być właścicielem innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. Analogiczne ograniczenie dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Z programu nie są wyłączone osoby, które posiadają lub posiadały część ułamkową prawa własności mieszkania.
Jestem osobą samotną i posiadam pół mieszkania - czy to wyklucza mnie z programu MdM?
Nie, zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt a ustawy, z programu nie mogą skorzystać osoby, które były lub są właścicielami lokali mieszkalnych. W opisywanym przypadku współwłasność lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości ubiegania się o finansowe wsparcie.
Jestem osobą samotną i posiadam pół domu jednorodzinnego - czy to wyklucza mnie z programu MdM?
Nie, zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt a ustawy, z programu nie mogą skorzystać osoby, które były lub są właścicielami lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. W opisywanym przypadku współwłasność domu jednorodzinnego nie wyklucza możliwości ubiegania się o finansowe wsparcie.
Posiadam działkę budowlaną - czy mimo to mogę skorzystać z programu MdM?
Tak, posiadanie działki pod zabudowę nie wyklucza z programu. W art. 4 pkt 2 ustawy wymienione są sytuacje, które nie pozwalają na ubieganie się o dofinansowanie wkładu własnego i są to:
1. posiadanie na własność domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego,
2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,
3. posiadanie na własność lub współwłasność budynku, jeżeli udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny.
Ja i moja obecna żona kupiliśmy po połowie mieszkania, w okresie kiedy nie byliśmy jeszcze małżeństwem. Teraz chcielibyśmy kupić większe mieszkanie. Czy w takiej sytuacji możemy ubiegać się o dofinansowanie wkładu własnego?
Ustawa stanowi, że dofinansowanie może zostać udzielone, jeżeli nabywca do dnia nabycia mieszkania objętego wsparciem nie był właścicielem innego mieszkania (art. 4 ust. 1 pkt. 2). W przypadku, gdy nabywcą są małżonkowie, warunek ten dotyczy obojga małżonków (tzn. zarówno oni jako małżonkowie i każde z nich jako osoby fizyczne nie mogły i nie mogą mieć innego mieszkania). W takiej sytuacji można przyjąć dwie opcje:
1. każdy z małżonków posiada 1 udziału w tym samym mieszkaniu (lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym), czyli jako małżeństwo posiadają całe mieszkanie i wyklucza ich to z programu MdM;
2. każdy z małżonków posiada 1 udziału w dwóch różnych nieruchomościach, czyli ani jako małżeństwo, ani jako odrębne osoby nie posiadały i nie posiadają w całości żadnego mieszkania, czyli taka sytuacja nie wyklucza ich z programu MdM.
Czy o dofinansowanie może ubiegać się małżeństwo, w sytuacji gdy jedno z małżonków jest rozwiedzione i podczas trwania poprzedniego małżeństwa posiadało mieszkanie wspólnie z byłym małżonkiem, a po rozwodzie zrzekło się go na jego rzecz ?
Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone, jeśli nabywca do dnia nabycia mieszkania nie był:
1. właścicielem innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
2. osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,
3. właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny.
Z programu nie będą wyłączone osoby, które posiadają lub posiadały część ułamkową prawa własności mieszkania. W przypadku małżeństwa warunek wykluczający posiadanie innego mieszkania dotyczy każdego z nich. Zgodnie z art. 31 § 1 Ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy wraz z zawarciem małżeństwa między małżonkami powstaje wspólność majątkowa i przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą w jej skład. Zatem mieszkanie nabyte przez małżeństwo w trakcie trwania małżeństwa stanowi ich wspólną własność. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego małżonek współposiada majątek wspólny wykonując uprawnienia płynące z praw majątkowych łącznych, wspólnych i niepodlegających żadnemu rozdzieleniu. Ponadto zgodnie z tezą postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2011 r. (I CSK 647/10): “Posiadanie samoistne rzeczy przez małżonków, odmiennie niż w wypadku współposiadania przez osoby niepołączone wspólnością łączną, musi być interpretowane jako realizowanie przez każdego z nich całości praw.” Zatem w kontekście ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi małżonek jest właścicielem, a nie współwłaścicielem, wspólnie zakupionego mieszkania, co wyklucza go z możliwości ubiegania się o dofinansowanie wkładu własnego.
Czy jest jakiś limit zarobków, które trzeba osiągać żeby skorzystać z programu MdM?
Regulacje zawarte w ustawie z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi nie przewidują wprowadzenia limitu zarobków uprawniającego do skorzystania z finansowego wsparcia oferowanego w ramach programu MdM.

źródło: www.bgk.com.pl, www.mir.com.pl

Czy w ramach programu MdM możliwy jest zakup mieszkania od podmiotu (dewelopera), który nie jest bezpośrednim realizatorem inwestycji (na przykład od spółki-córki zajmującej się wyłącznie sprzedażą mieszkań)?

Art. 3 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi stanowi, że dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone pod warunkiem zakupu mieszkania od osoby, która wybudowała je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W przedstawionej sytuacji transakcja sprzedaży mieszkań dokonywana byłaby przez spółkę, która formalnie – jako odrębna osoba prawna – nie jest podmiotem, który wybudował mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Należy jednak uznać, że intencją ustawodawcy było określenie w cytowanym przepisie warunku dotyczącego finansowania w ramach programu Mieszkanie dla młodych inwestycji realizowanych na rynku pierwotnym, a nie przesądzanie formuły prawnej funkcjonowania podmiotu sprzedającego mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli podmiot działający w określonej strukturze kapitałowej, tworzonej przez więcej niż jedną spółkę, realizuje proces budowy, a następnie sprzedaży przez dwie odrębne spółki, można uznać, że spełniony jest warunek ustawowy dotyczący zakupu mieszkań od podmiotu, który wybudował je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy przy tym zaznaczyć, że wśród dokumentów wymaganych w procedurze ubiegania się o finansowe wsparcie jest pisemne oświadczenie osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, że sprzedawane mieszkanie zostało po raz pierwszy zasiedlone przez nabywcę. Oświadczenie takie składane jest w banku kredytującym. W przypadku opisanej sytuacji być może należało będzie złożyć w banku kredytującym dodatkowe wyjaśnienia dotyczące struktury kapitałowej firmy i sposobu realizacji przez nią sprzedaży mieszkań.

Jakiego typu mieszkania są objęte programem MdM?
Finansowym wsparciem jest objęte nabycie nowowybudowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (rynek pierwotny) od osoby, która wybudowała to mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (na przykład deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa).
Czy program MdM obejmuje zakup mieszkań na rynku wtórnym?
Nie, dofinansowanie wkładu własnego można otrzymać wyłącznie w związku z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.
Czy spółdzielnia mieszkaniowa jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą, zgodnie z art. 3 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych?

Zgodnie z art. 3 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi “dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zaciągnięciem na ten cel kredytu od instytucji kredytującej”.

Zgodnie z art. 1. § 1. Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze “spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą”. Art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej stanowi, że “działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły”. Do uznania określonej przedmiotowo działalności za działalność gospodarczą konieczne jest łączne zaistnienie trzech jej cech funkcjonalnych: zarobkowości, zorganizowania formalnego (czyli wyboru formy prawnej przedsiębiorczości) oraz ciągłości. Brak którejkolwiek z nich oznacza natomiast, że dana działalność nie może być zakwalifikowana do kategorii działalności gospodarczej (wyrok WSA w Poznaniu z 28 kwietnia 2009 r., sygnatura III SA/Po 374/2008).

Z literatury prawniczej i z orzecznictwa wynika, że działalność gospodarcza ma charakter zarobkowy, jeśli prowadzona jest dla osiągnięcia dochodu, przy czym nie ma znaczenia kwestia wyniku takiej działalności (zysk lub strata), będącego odbiciem naturalnego w przypadku takiej działalności ryzyka. Istotne staje się w tym przypadku rozróżnienie zysku od zarobku. Istniejące instytucje “not for profit”, czyli fundacje czy stowarzyszenia, osiągają zarobek, który przeznaczany jest w całości na ich funkcjonowanie i wypełnianie statutowych działań. Z mocy prawa nie mogą osiągać zysku, jednak ich działalność może przybrać kształt działalności gospodarczej. Nie będzie za to taką działalnością działalność charytatywna lub kulturalna.

Zgodnie z art. 1. ust. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (zwanej dalej: u.s.m.), spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Zapis ten nie narusza jednak definicji spółdzielni, której sednem jest prowadzenie działalności gospodarczej. Co więcej, art. 1 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymienia rodzaje tej działalności. Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej może być między innymi:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;
2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
4. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Wymienione powyżej rodzaje aktywności spółdzielni muszą być rozumiane jako prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 6 u.s.m., spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w ust. 1 tego artykułu, to jest zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin. Spółdzielnia może też uzyskiwać pożytki i inne przychody z działalności gospodarczej (na przykład najmu, sprzedaży lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych), przy czym może je przeznaczyć w szczególności – w myśl art. 5 ust. 2 u.s.m. – na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obowiązującym członków. Użycie w tym przepisie słów “w szczególności” oznacza możliwość przeznaczenia tych środków na inne cele statutowe lub działalność gospodarczą. Do podjęcia w tej sprawie stosownej uchwały uprawniony jest określony statutowo organ spółdzielni.

Należy zauważyć, że jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 15 maja 2008 r. sygn. akt I SA/Kr 267/2008, art. 6 ust. 1 u.s.m. “wyraża zasadę tak zwanej bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej, która prowadzi działalność niezarobkową. Przepis ten stanowi lex specialis w stosunku do art. 75 Prawa spółdzielczego, zgodnie z którym zysk spółdzielni, po pomniejszeniu o podatek dochodowy i inne obciążenia obowiązkowe wynikające z odrębnych przepisów ustawowych, stanowi nadwyżkę bilansową. W konsekwencji, w działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej w ogóle nie występują pojęcia zysku ani nadwyżki bilansowej, a ewentualna nadwyżka przychodów nad kosztami odpowiednio zwiększa przychody w roku następnym. Podobnie jest wtedy, gdy w danym roku występuje nadwyżka kosztów nad przychodami; odpowiednio zwiększa ona koszty w roku następnym”.

Dlatego należy wnioskować, że zarówno działalność budowlana spółdzielni na rzecz jej członków, jak i na sprzedaż wybudowanych przez nią lokali na rynku wypełnia definicję działalności gospodarczej.

Czy z programu MdM mogą skorzystać osoby wnoszące do spółdzielni mieszkaniowej wkład budowlany, w celu uzyskania prawa własności lokalu?
Zgodnie z art. 3 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi “dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zaciągnięciem na ten cel kredytu od instytucji kredytującej”. Wśród czynności powodujących możliwość nabycia mieszkania nie znalazło się wniesienie wkładu budowlanego w celu zawarcia ze spółdzielnią, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, na podstawie art. 18 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Należy podkreślić, że podstawowe parametry kwalifikujące zakup danej nieruchomości do otrzymania dofinansowania w ramach programu Mieszkanie dla młodych określają między innymi limit cenowy i powierzchniowy nabywanej nieruchomości. W przypadku budowy mieszkania przez spółdzielnię mieszkaniową, spółdzielnia nie jest ustawowo zobowiązana do precyzyjnego określenia ostatecznego kosztu nabycia mieszkania budowanego na rzecz jej członka nie tylko na etapie zawierania umowy o budowę lokalu, ale nawet w chwili zawierania, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Tymczasem zgodnie z art. 10 ust. 7 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi weryfikacja ceny zakupu w przypadku nabycia mieszkania określana jest na podstawie odpowiedniej umowy na dzień złożenia wniosku o finansowe wsparcie.

W związku z powyższym, Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi nie dopuszcza możliwości uzyskania kredytu i dofinansowania wkładu własnego na podstawie umowy o budowę.

Szczególna sytuacja może mieć miejsce, jeżeli lokal wybudowany przez spółdzielnię jest już ukończony i jego koszty są rozliczone, co znajdzie swój wyraz w odpowiedniej umowie o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania (zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy). W takiej sytuacji nabywca takiego lokalu może się ubiegać o dofinansowanie wkładu własnego w ramach programu MdM.

Czy mogę ubiegać się o dofinansowanie wkładu własnego w związku z zakupem mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej działającej jak deweloper?

Zgodnie z art. 3 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi “dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej”. Powyższy zapis nie wyklucza spółdzielni mieszkaniowych z katalogu podmiotów, które mogą sprzedawać mieszkania dofinansowywane w ramach programu Mieszkanie dla młodych.

Art. 1 ust. 2 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wymienia rodzaje tej działalności. Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej może być między innymi:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
2. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
3. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Wymienione powyżej rodzaje aktywności spółdzielni muszą być rozumiane jako prowadzenie działalności gospodarczej. Zarówno działalność budowlana spółdzielni na rzecz jej członków, jak i na sprzedaż wybudowanych przez nią lokali na rynku, wypełnia definicję działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że art. 3 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi wprost przesądza o tym, że zakup mieszkań budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe w celu ich sprzedaży może być dofinansowany w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Potencjalni nabywcy takich mieszkań, którzy chcą się ubiegać o finansowe wsparcie przewidziane w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi muszą oczywiście spełnić pozostałe warunki wynikające z przepisów tej ustawy.

Podstawowe parametry kwalifikujące zakup danej nieruchomości do otrzymania dofinansowania w ramach programu Mieszkanie dla młodych określają m.in. limit cenowy i powierzchniowy nabywanej nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi weryfikacja ceny zakupu oraz powierzchni użytkowej w przypadku nabycia mieszkania określana jest na podstawie odpowiedniej umowy (umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania lub umowy deweloperskiej, a jeżeli umowa taka nie została zawarta do dnia złożenia wniosku ? odpowiedniej umowy określającej zobowiązanie do zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania lub umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna) na dzień złożenia wniosku o finansowe wsparcie.

Podsumowując, ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi pozwala na ubieganie się o finansowe wsparcie przez osoby, które nabywają mieszkania od spółdzielni mieszkaniowych realizujących sprzedaż mieszkań na zasadach deweloperskich (budowa budynków w celu sprzedaży znajdujących się w nich mieszkań).

Czy w ramach programu MdM małżeństwo może nabyć po 50 proc. udziałów w nabywanym mieszkaniu?
Zgodnie z art. 2 ust. 2 pkt 1 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, w przypadku małżeństw nabywcą w rozumieniu ustawy może być oboje małżonków. Zapis ten koresponduje z przepisami art. 6 ust. 1 pkt 5 i ust. 2, zgodnie z którymi dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone, jeżeli kredyt został udzielony przez instytucję kredytującą na podstawie umowy kredytu, której stroną jest nabywca. W przypadku gdy nabywcą są małżonkowie, warunek ten dotyczy obojga małżonków.

Ustawa nie ingeruje w sposób zaliczenia nabywanego w ramach programu Mieszkanie dla młodych mieszkania do majątku beneficjentów. Zgodnie z art. 195 i 196 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, współwłasność tej samej rzeczy jest współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Instytucję współwłasności łącznej regulują przepisy Ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zgodnie z art. 47. § 1 ustawy małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa. W takim przypadku, każdy z małżonków uczestniczących w programie Mieszkanie dla młodych może nabyć odpowiednią część ułamkową mieszkania do swojego majątku osobistego, zachowując pozostałe warunki ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

Czy w ramach programu MdM mogę wykupić mieszkanie od towarzystwa budownictwa społecznego (TBS)?
Nie, dofinansowanie wkładu własnego może zostać przyznane w przypadku nabycia nowo wybudowanego mieszkania i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej. Natomiast kredyt może zostać udzielony wyłącznie na zakup mieszkania.
Czy w ramach programu MdM mogę wykupić mieszkanie zakładowe?
Nie, dofinansowanie wkładu własnego może zostać przyznane w przypadku nabycia nowowybudowanego mieszkania i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej. Natomiast kredyt może zostać udzielony wyłącznie na zakup mieszkania.
Czy mieszkania powstałe w wyniku adaptacji pomieszczeń niemieszkalnych (na przykład strychów) można traktować jako mieszkania nowowybudowane, których zakup będzie uprawniał do ubiegania się o dofinansowanie?
Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi przewiduje objęcie finansowym wsparciem zakup nowowybudowanych mieszkań (lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych), pochodzących z tak zwanego rynku pierwotnego. Ustawa nie definiuje pojęcia nowowybudowany, natomiast w ocenie ministerstwa należy je rozumieć szeroko, jako mieszkanie nowopowstałe, bez względu na rodzaj czynności budowlanych, które musiały zostać w tym celu podjęte (budowa, rozbudowa, adaptacja). Takie mieszkanie spełnia pozostałe kryteria wymienione w ustawie, to jest w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych powstaje samodzielny lokal mieszkalny, czyli wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Poza tym nowopowstały lokal zostanie po raz pierwszy zasiedlony przez nabywcę.
Jaka jest maksymalna cena za metr mieszkania, które można kupić w ramach programu MdM?
Nieprzekraczalny limit ceny 1 m2 powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania obejmowanego finansowym wsparciem wyznacza średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ogłaszanego przez poszczególnych wojewodów, obowiązującego dla danej gminy, pomnożona przez współczynnik 1,1. Wskaźnik przeliczeniowy jest ustalany odrębnie dla trzech rodzajów lokalizacji, jako:

a. średnia arytmetyczna 2 ostatnich wartości wskaźnika ogłaszanego dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa – w przypadku tych miast,
b. średnia arytmetyczna 2 ostatnich wartości wskaźnika ogłaszanego dla pozostałych gmin w województwie – w przypadku tych gmin,
c. średnia arytmetyczna 2 ostatnich wartości wskaźnika ogłaszanego dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa i 2 ostatnich wartości wskaźnika ogłaszanego dla pozostałych gmin w województwie, nie więcej jednak niż 120 proc. wartości określonej dla pozostałych gmin w województwie – w przypadku gmin sąsiadujących z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa.

Jaki jest maksymalny metraż mieszkania, które można kupić w ramach programu MdM?
Wielkość powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie może przekroczyć 75 m, a domu jednorodzinnego – 100 m2 oraz odpowiednio 85 m i 110 m2 – jeżeli nabywca wychowuje minimum 3 dzieci.
Czy w przypadku zakupu lokalu w budynku dwurodzinnym obowiązuje limit powierzchni określony dla lokalu mieszkalnego czy dla domu jednorodzinnego?
W programie Mieszkanie dla młodych lokal mieszkalny w budynku dwurodzinnym może być objęty limitem powierzchni użytkowej określonym dla lokalu mieszkalnego (75 m2) albo dla domu jednorodzinnego (100 m2), odpowiednio: 85 m2, 110 m2 – dla rodzin z co najmniej 3 dzieci.

Specjalnie na potrzeby stosowania programu Mieszkanie dla młodych określone zostały definicje lokalu mieszkalnego oraz domu jednorodzinnego (art. 2 pkt 3 i 4 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi). Obu definicjom ustawa nadaje znaczenie autonomiczne. Zgodnie z art. 2 pkt 3 ustawy lokal mieszkalny oznacza samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali znajdujący się w budynku, w skład którego wchodzą co najmniej dwa takie lokale.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy przez dom jednorodzinny należy rozumieć “budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w którym znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny”. Budynek mieszkalny jednorodzinny jest zdefiniowany w Prawie budowlanym jako budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. Przyjęta w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi definicja domu jednorodzinnego różni się od definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, wyłączając z zakresu pojęcia “dom jednorodzinny” te budynki mieszkalne jednorodzinne, w których znajdują się dwa lokale (lokale mieszkalne lub lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy). Nie wyłącza natomiast pozostałych elementów definicji. Celem tego zastrzeżenia ustawowego było niedopuszczenie do finansowania ze środków publicznych transakcji zakupu przez jednego nabywcę budynku, w których znajdowałyby się dwa lokale mieszkalne lub lokal mieszkalny i usługowy.

W przypadku wątpliwości, czy dany budynek jest budynkiem dwulokalowym czy dwoma budynkami jednorodzinnymi, rozstrzygające może mieć znaczenie spełnienie warunku o konstrukcyjnie samodzielnej całości. Pomocne może być w tym względzie Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W rozdziale I pkt 2 rozporządzenia precyzuje się, że “w przypadku budynków połączonych między sobą (na przykład domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Powierzchnia użytkowa w programie MdM
Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi określa warunki udzielenia finansowego wsparcia w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej. Jednym z nich jest limit wielkości powierzchni użytkowej nabywanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Mieszkanie (lokal mieszkalny) nie może być większe niż 75 m2 powierzchni użytkowej lub 100 m2 w przypadku domu jednorodzinnego. W przypadku rodzin posiadających co najmniej troje dzieci limity maksymalnej powierzchni zostały powiększone o dodatkowe 10 m2.

Jakie pomieszczenia zaliczają się do powierzchni użytkowej w rozumieniu programu
?Mieszkanie dla młodych?
Już wkrótce
Czy możliwa jest sytuacja, kiedy ostateczna powierzchnia mieszkania po oddaniu do użytkowania różni się od powierzchni deklarowanej w dokumentach, będących podstawą uzyskania kredytu i finansowego wsparcia?
Podstawowe parametry uprawniające do skorzystania z dofinansowania wkładu własnego w ramach programu Mieszkanie dla młodych są weryfikowane na dzień złożenia wniosku o dofinansowanie (wraz z wnioskiem o kredyt). Powierzchnia użytkowa mieszkania, a także jego cena jest określana, zgodnie z art. 10 ust 7 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, na podstawie odpowiednich umów, ewentualnie (zgodnie z art. 10 ust. 8 ustawy) prospektu informacyjnego. Powierzchnia użytkowa mieszkania odgrywa ważną rolę również w sposobie obliczenia przysługującego nabywcy dofinansowania wkładu własnego (zgodnie z art. 7 ustawy). Kwota dofinansowania jest określana również na dzień złożenia wniosku. Po sprawdzeniu w ewidencji Banku Gospodarstwa Krajowego pomniejsza ona dostępny w danym roku limit środków na realizację programu i w ramach obsługi wniosku o wsparcie kwota dofinansowania nie podlega zmianom. Kwota ta nie podlega zmianom także w sytuacji, kiedy w wyniku dokonania dodatkowych obmiarów powierzchni po oddaniu do użytkowania mieszkania, powierzchnia ta różni się od powierzchni zadeklarowanej w umowach lub prospekcie informacyjnym, o których mowa w art. 10 ust. 7 i 8 ustawy.

Należy podkreślić, że ustawa nie odnosi się bezpośrednio do sytuacji zmiany powierzchni użytkowej. Różnice powierzchni wynikające z naturalnego cyklu technologicznego budowy budynków mieszkalnych są dopuszczalne. Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 4 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli informacje podane na przykład w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. Dotyczy to również różnic w powierzchni użytkowej.

Szczególnie duże różnice w powierzchni użytkowej, nieuzasadnione względami technicznymi, mogą wskazywać na próbę nieuczciwego uzyskania finansowego wsparcia. W przypadku powzięcia takich podejrzeń, instytucja kredytująca powinna podjąć odpowiednie działania wyjaśniające.

Pomimo niezmienności wysokości dofinansowania wkładu własnego ustalonej na dzień złożenia wniosku o finansowe wsparcie, ustawa nie wyklucza możliwości zawierania przez instytucje kredytujące aneksów do umów kredytu preferencyjnego w wyniku na przykład zmian powierzchni użytkowej. Kwestia ta jest pozostawiona procedurom stosowanym w poszczególnych bankach.

Czy w ramach programu MdM można jednym aktem notarialnym zakupić mieszkanie i garaż stanowiący odrębną nieruchomość?
Z punktu widzenia Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi nie ma znaczenia konstrukcja aktu notarialnego pod warunkiem, że ujęte w nim zostaną wszystkie elementy wymagane ustawą. W związku z tym ustawa nie wprowadza zastrzeżeń do sytuacji, kiedy jednym aktem notarialnym sprzedawane jest np. mieszkanie i odrębna nieruchomość garażowa. Trzeba jedynie pamiętać, że kredyt w ramach programu Mieszkanie dla młodych może być udzielony wyłącznie na zakup mieszkania. Należy jednak podkreślić, że instytucja kredytująca może żądać przedstawienia dokumentów w odpowiedniej formie na podstawie własnych procedur, w które przepisy ustawy nie ingerują.
Czy mogę się ubiegać o dofinansowanie wkładu własnego w związku z budową domu jednorodzinnego systemem gospodarczym?
Nie, ustawa przewiduje wsparcie w postaci dofinansowania wkładu własnego i spłaty części kredytu tylko dla osób, które kupują mieszkania lub domy jednorodzinne na rynku pierwotnym.
Czy wraz z mieszkaniem mogę zakupić również miejsce postojowe i komórkę lokatorską?

Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi określa warunki udzielenia finansowego wsparcia w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej. Jednym z nich jest limit ceny nabywanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ustawa określa definicję lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego oraz powierzchni użytkowej mieszkania (lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego) na potrzeby stosowania ich w ustawie i ustalania ceny mieszkań kwalifikujących się do objęcia finansowym wsparciem w ramach programu Mieszkanie dla młodych. W definicji lokalu mieszkalnego ustawa odwołuje się do określenia samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy lokal może posiadać pomieszczenia przynależne, to jest pomieszczenia mogące przynależeć do lokalu “jako jego części składowe, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż”. Wymagane jest, aby pomieszczenia danego lokalu były wydzielone trwałymi ścianami oraz samodzielne, tak aby korzystał z nich wyłącznie właściciel tego lokalu. Pojęcie “trwałymi ścianami” oznacza, że powinny one być odpowiedniej grubości oraz być wykonane z właściwych materiałów (na przykład cegła, beton). Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy).

Uwzględniając zatem, że definicja lokalu mieszkalnego w programie Mieszkanie dla młodych odwołuje się do pojęcia “samodzielny lokal mieszkalny” należy przyjąć, że cena zakupu tak rozumianego lokalu mieszkalnego uwzględnia wszystkie elementy cenowe i kosztowe składające się na cenę transakcyjną. Jeżeli dany lokal mieszkalny, zgodnie z dokumentacją, posiada pomieszczenia przynależne do tego lokalu, to pomieszczenia te stanowią immanentną część składową takiego lokalu i nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu, lecz podlegają obrotowi jedynie z lokalem mieszkalnym, do którego przynależą (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 marca 2001 r. sygnatura V CKN 277/2000). Jeśli więc sprzedawany lokal posiada pomieszczenia przynależne, niezależnie od tego, czy zostały wskazane w umowie, cena zakupu takiego lokalu uwzględnia poszczególne komponenty cenowe dotyczące tych pomieszczeń. W takim przypadku cena zakupu lokalu mieszkalnego jako całości uwzględnia także wartość pomieszczeń przynależnych i taka właśnie cena podlega weryfikacji stosownie do warunków ustawowych.

Ponadto, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, w przypadku wyodrębnienia własności lokali mieszkalnych właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. W takim przypadku zakup lokalu mieszkalnego zawiera w sobie jako element konieczny udział w nieruchomości wspólnej (w tym odpowiednia część ułamkowa gruntu), a więc – niezależnie od wyodrębnienia takiej pozycji w umowie z deweloperem, a następnie akcie notarialnym przenoszącym własność lokalu mieszkalnego – jest to część integralna dokonywanej transakcji, w tym konsekwentnie część integralna ceny za zakup lokalu mieszkalnego finansowanej kredytem preferencyjnym. Miejsce postojowe/garażowe/parkingowe sprzedawane wraz z lokalem mieszkalnym może stanowić:

1. pomieszczenie przynależne do tego lokalu lub
2. część odrębnej nieruchomości lub
3. część nieruchomości wspólnej oddanej jednak do wyłącznego użytkowania jednemu z właścicieli (podział części wspólnej – umowa quoad usum).

Jak się wydaje, miejsca postojowego/garażowego/parkingowego w garażu podziemnym wielostanowiskowym, stanowiącym odrębną nieruchomość, nie można uznać za pomieszczenie przynależne, a co za tym idzie nie jest możliwe finansowanie kredytem w ramach programu Mieszkanie dla młodych zakupu lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym. Potwierdzeniem tego stanowiska jest postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 października 2007 r. sygnatura I CSK 229/2007, zgodnie z którym “Miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

W praktyce rynkowej, miejsce postojowe/garażowe/parkingowe stanowi najczęściej część garażu wielostanowiskowego zlokalizowanego np. w podziemiach budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Garaż taki może stanowić przedmiot odrębnej własności/współwłasności, o ile spełnia określone powyżej przesłanki samodzielności. W takim przypadku garaż wielostanowiskowy będzie lokalem użytkowym, którego utrzymanie spoczywać będzie na jego współwłaścicielach.

Trudno także uznać miejsce parkingowe czy postojowe za przynależność nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 51 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przytoczona definicja wyklucza możliwość uznania miejsca postojowego/garażowego/parkingowego za przynależność.

Jak się wydaje, miejsce postojowe/garażowe/parkingowe, poza wyjątkiem omówionym w dalszej części wyjaśnień, nie jest także częścią nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W przypadku, gdy wraz z lokalem mieszkalnym nie jest sprzedawane wyodrębnione miejsce postojowe/garażowe/parkingowe lecz prawo do korzystania z takiego miejsca, znajdującego się na gruncie stanowiącym część nieruchomości wspólnej, wydaje się, że opłata za takie prawo powinna być wyłączona z ceny zakupu lokalu mieszkalnego i tym samym – w świetle obowiązujących przepisów ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi – nie może być objęta kredytem mieszkaniowym udzielanym w ramach tej ustawy. W istocie bowiem transakcja nie obejmuje zakupu mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w części nieruchomości wspólnej, lecz prawo do wyłącznego użytkowania części powierzchni, które powinno być odrębnie wycenione, a także być przedmiotem odrębnych czynności obrotu. Należy przy tym podkreślić, że prawo takie może być uchylone przez wspólnotę mieszkaniową na podstawie odrębnych przepisów lub też może nastąpić rezygnacja z tego prawa przy obrocie prawem własności lokalu mieszkalnego.

Podkreślić należy także, że ani przepisy ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, ani też cel, którego realizacja jest określona w tej ustawie, nie dają podstaw do rozstrzygania kwestii, do których mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i przepisy ustawy o własności lokali.

Podobne zasady dotyczą również innych pomieszczeń sprzedawanych wraz z lokalem, na przykład komórek lokatorskich.

źródło: www.bgk.com.pl, www.mir.com.pl

Czy w każdym banku można skorzystać z programu MdM ?
Kredyty, dzięki którym można skorzystać z finansowego wsparcia w ramach programu Mieszkanie dla młodych są udzielane przez banki, które zawarły umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Kto może zostać dodatkowym kredytobiorcą?
Ustawa przewiduje, że w przypadku, gdy osoba występująca o kredyt nie posiada zdolności kredytowej, do umowy kredytu mogą przystąpić zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.
Co mogę zrobić w sytuacji jeśli pozostaję w związku nieformalnym i nie mogę wystąpić o kredyt z moją partnerką, a jednocześnie nie mam wystarczającej zdolności kredytowej?
Ustawa przewiduje, że w przypadku, gdy osoba występująca o kredyt nie posiada zdolności kredytowej, do umowy kredytu mogą przystąpić zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.
Czy dodatkowy kredytobiorca może zostać współwłaścicielem mieszkania?
Nie, ustawa pozwala jedynie na przystąpienie określonym osobom do umowy kredytu (art. 6 ust. 3).
Czy możliwe jest ubieganie się o dofinansowanie, jeśli kredyt został zaciągnięty w 2013 r., ale umowa przeniesienia na własność zostanie podpisana dopiero w 2014 r.?
Nie, procedura przyjmowania wniosków o dofinansowanie wkładu własnego rozpoczęła się 1 stycznia 2014 r., a wniosek o dofinansowanie musi być złożony razem z wnioskiem o kredyt.
Czy jeśli spłacę kredyt wcześniej, to będę musiała zwrócić otrzymane dofinansowanie?
Nie, w ustawie w art. 14-16 wymienione są sytuacje, w których nabywca zobowiązany jest do zwrotu przyznanego dofinansowania i wcześniejsza spłata kredytu się do nich nie zalicza.
Czy para żyjąca w związku nieformalnym może wystąpić wspólnie o kredyt?
Nie, w świetle ustawy beneficjentem programu jest małżeństwo, osoba niepozostająca w związku małżeńskim lub osoba samotnie wychowująca dziecko. W przypadku osób żyjących w związku nieformalnym z wnioskiem o kredyt, składanym wraz z wnioskiem o dofinansowanie wkładu własnego, może wystąpić tylko jedna z nich.
Czy w przypadku małżeństwa, z wnioskiem o kredyt może wystąpić tylko jeden ze współmałżonków?
Nie, zgodnie z art. 6 ust. 2 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi w przypadku małżeństwa kredyt musi zostać udzielony obojgu małżonkom.
Czy w ramach kwoty udzielonego kredytu można zawrzeć prowizję banku?

Zgodnie z art. 3 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej. W art. 6 ustawy określone zostały warunki jakie powinien spełniać kredyt mieszkaniowy w związku z udzieleniem którego może zostać przyznane dofinansowanie wkładu własnego ze środków Funduszu Dopłat. W zakresie odnoszącym się do wartości kredytu oraz celu kredytowania jedyne ograniczenia ustawy wskazane zostały w przepisach art. 6 ust. 1 pkt 1 i 2, formułujących:

1. warunek udzielenia kredytu wyłącznie na zakup mieszkania,
2. warunek określający minimalną wartość udzielonego kredytu na poziomie co najmniej 50 proc. ceny zakupu mieszkania.

Wskazanie w art. 6 ust. 1 pkt 1 na zakup mieszkania, jako jedynego celu udzielenia kredytu, nie wyklucza możliwości objęcia kwotą udzielonego kredytu prowizji związanej z jego udzieleniem, jako wymaganego kosztu ponoszonego na rzecz instytucji kredytującej przez nabywcę w związku z zaciągnięciem zobowiązania kredytowego spełniającego warunek, o którym mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy. Traktowanie takiego wydatku jako autonomicznego w stosunku do zakupu mieszkania, niezależnego celu kredytowania, byłoby nieuzasadnione.

Wprowadzenie ograniczenia odpowiadającego art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy miało na celu wyłącznie wykluczenie przypadków finansowania ze środków kredytu innych niż mieszkanie, dodatkowych celów inwestycyjnych o charakterze rzeczowym.

Czy mogłem podpisać umowę z deweloperem jeszcze w 2013 r., a kredyt wziąć w 2014 r.?
Tak, ustawa nie wyklucza zawarcia umowy deweloperskiej przed terminem, o którym mowa w art. 34 ustawy, odnoszącym się do momentu rozpoczęcia składania wniosków o dofinansowanie wkładu własnego (po 1 stycznia 2014 r.).

źródło: www.bgk.com.pl, www.mir.com.pl

Jak dużą dopłatę mogę uzyskać?

Dofinansowanie wkładu własnego wynosi 10 proc. kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie, oraz:

powierzchni użytkowej mieszkania – w przypadku mieszkania o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 m2,
50 m2 – dla mieszkania o powierzchni użytkowej większej niż 50 m2.

Nabywca wychowujący przynajmniej jedno dziecko może ubiegać się o 15 proc. dofinansowanie.

Czy dofinansowanie będzie traktowane przez bank jako wkład własny czy muszę dysponować jeszcze dodatkowymi środkami?
Założeniem ustawy było, aby środki otrzymywane z budżetu państwa zastępowały lub uzupełniały wkład własny kredytobiorcy. Jest to szczególnie ważne w kontekście rekomendacji wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), która obowiązuje od 1 stycznia 2014 r. i która wymaga posiadania przez przyszłego kredytobiorcę przynajmniej 5 proc. wkładu własnego. Wymóg ten będzie stopniowo zwiększany do 20 proc. w 2017 roku.
Czy dofinansowanie wkładu własnego może być traktowane przez bank jako wyłączny wkład własny?
Z punktu widzenia ustawy wprowadzającej program MdM finansowe wsparcie powinno być traktowane przez banki jako wkład własny i nie ma żadnych przeszkód, aby dofinansowanie w całości pełniło funkcję wkładu własnego kredytobiorcy. Takie stanowisko znajduje swoje potwierdzenie również w Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego 18 czerwca 2013 r. Zgodnie z rekomendacją 10.3 “bank może dopuścić wniesienie wkładu własnego (całości lub części) w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (na przykład programy rządowe i inne o podobnym charakterze)”.

Ostateczne decyzje podejmuje jednak bank kredytujący kierujący się, poza przepisami ustawowymi i rekomendacjami KNF, również własną polityką kredytową.

Jak wygląda procedura ubiegania się o dofinansowanie wkładu własnego?
Wniosek o dofinansowanie wkładu własnego składa się wraz z wnioskiem o kredyt w wybranym przez siebie banku lub bankach, które przystąpiły do programu. Do wniosku należy dołączyć:

1. pisemne oświadczenie o spełnieniu na dzień złożenia wniosku warunku, o którym mowa w art. 4 ust. 1 pkt 2 (o nieposiadaniu na własność domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny lub własności lub współwłasności budynku, jeżeli udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny), wraz z pisemnym oświadczeniem, że ten warunek będzie spełniony także w dniu nabycia mieszkania,
2. pisemne zobowiązanie – w przypadku najmu lokalu mieszkalnego lub posiadania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – do rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego lub zrzeczenia się spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opróżnienia tego lokalu, w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania,
3. pisemne oświadczenie o tym, że nabywane mieszkanie służyć będzie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych,
4. pisemne oświadczenie osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o tym, że mieszkanie zostanie po raz pierwszy zasiedlone przez nabywcę.

Bank może wymagać okazania innych dokumentów, które pomogą mu stwierdzić, że spełnione są wszystkie kryteria określone w ustawie, między innymi wiek beneficjenta, powierzchnia użytkowa mieszkania, cena zakupu. Weryfikacja zdolności kredytowej odbywa się na podstawie wewnętrznych procedur danego banku.

Po zweryfikowaniu dokumentów przez bank przyjmujący wniosek, dalsza procedura udzielania dofinansowania wkładu własnego odbywa się w ramach współpracy pomiędzy bankiem i Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji zaleca się wcześniejszy kontakt z wybranym bankiem, który przystąpił do programu Mieszkanie dla młodych, w celu upewnienia się odnośnie do procedury i niezbędnych dokumentów.

W jaki sposób jest wypłacana dopłata?

Zgodnie z art. 11 ust. 3 wypłata środków z tytułu udzielonego dofinansowania wkładu własnego dokonywana jest przez instytucję kredytującą:

1. po zawarciu przez nabywcę umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały lub przekazywane są środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy nabycie mieszkania dotyczy mieszkania oddanego do użytkowania i nie było związane z zawarciem umowy deweloperskiej;
2. jako ostatnia część świadczeń pieniężnych nabywcy, na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany w umowie deweloperskiej – w przypadku gdy realizacja wynikających z zawartej umowy deweloperskiej świadczeń pieniężnych przewiduje ich dokonywanie poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy;
3. jako ostatnia część świadczeń pieniężnych nabywcy, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały, w części lub w całości, środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy realizacja wynikających z zawartej umowy deweloperskiej świadczeń pieniężnych nie przewidywała ich dokonywania poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Czy mogę ubiegać się o dofinansowanie wkładu własnego na wykończenie mieszkania?
Nie, zgodnie z art. 3 ustawy dofinansowanie wkładu własnego jest udzielane w związku z zakupem mieszkania, zaś zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 kredyt może być udzielony wyłącznie na zakup mieszkania.
Czy mogę ubiegać się o dofinansowanie wkładu własnego w związku z budową domu?
Nie, zgodnie z art. 3 ustawy dofinansowanie wkładu własnego jest udzielane w związku z zakupem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od osoby, która wybudowała ten lokal lub dom w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Osoby budujące dom systemem gospodarczym mogą ubiegać się o zwrot części wydatków poniesionych w związku z budową pierwszego własnego mieszkania.
Czy o dofinansowanie można się ubiegać w związku z refinansowaniem kredytu?
Nie, dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone tylko pod warunkiem zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania.
Chciałabym złożyć wniosek o finansowe wsparcie. Po złożeniu wniosku urodzi się moje dziecko. Jakie wsparcie mi przysługuje? Czy po urodzeniu dziecka otrzymam dodatkowe wsparcie?
Zgodnie z art. 7 ust. 2 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi o zwiększone 15 proc. dofinansowanie może ubiegać się osoba, która w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego wychowuje dziecko. W innym przypadku udzielone może zostać dofinansowanie w wysokości 10 proc.

O dodatkowe finansowe wsparcie można się ubiegać w związku z urodzeniem lub przysposobieniem trzeciego lub kolejnego (czwartego, piątego itd.) dziecka w ciągu 5 lat od nabycia mieszkania objętego wsparciem.

Jestem po rozwodzie i mam dziecko. Dziecko wychowuje żona, ale ja widuje się z nim raz na tydzień i uczestniczę w jego wychowaniu. Czy biorąc kredyt w ramach programu MdM mogę się ubiegać o 15 proc. dofinansowania?
Zwiększone dofinansowanie wkładu własnego związane z posiadaniem czy urodzeniem kolejnego dziecka ma na celu wspomóc rodziców czy opiekunów faktycznie wychowujących dzieci w ponoszeniu kosztów związanych ze spłatą kredytu hipotecznego. Chociaż ani w Ustawie z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, ani w ustawodawstwie polskim nie występuje definicja “wychowywania dzieci”, intencją ustawodawcy było, aby w tej formie wesprzeć młodych ludzi, którzy na co dzień ponoszą koszty i trudy związane z wychowaniem potomstwa.

Taka interpretacja ma swoje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym odnoszącym się do definicji “osoby samotnie wychowującej dziecko” występującej w Ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy podkreślić, że ta definicja została wykorzystana również w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

W uzasadnieniu do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 października 2006 r., sygnatura akt II FSK 1267/05, napisano: “opierając się na wykładni językowej pojęcia ‘wychowywać’, Sąd stwierdził, iż decydujące znaczenie polegało na ustaleniu, który z rodziców czyni osobiste starania wkładając trud w rozwój dziecka, codziennie uczestniczy w jego życiu oraz troszczy się o jego zdrowie i bezpieczeństwo. (…) W okolicznościach, gdy drugi z rodziców jedynie okresowo sprawuje pieczę nad dzieckiem, nie ponosi on takiego ciężaru wychowania jak ten rodzic, z którym dziecko na stałe mieszka, niezależnie od tego, kto faktycznie dostarcza dziecku środków utrzymania”. Natomiast w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 listopada 2012 r., sygnatura akt I SA/Kr 698/12, stwierdzono: “podkreślić należy, że wychowywanie dziecka nie sprowadza się jedynie do jego ‘utrzymania’ czy też czasowego (doraźnego) przebywania z nim bądź zapewniania dziecku rozlicznych atrakcji lecz obejmuje ogół czynności zmierzających do należytego ukształtowania człowieka w sferze duchowej i psychicznej oraz zapewnienia mu materialnych podstaw rozwoju”. I dalej “przez wychowywanie należy bowiem rozumieć zapewnianie stałej opieki, prowadzącej do uzyskania pełnego rozwoju fizycznego i psychicznego. Pojęcie to uszczegółowił NSA w wyroku z dnia 31 maja 2011 r., sygnatura akt I FSK 30/10, w uzasadnieniu którego znalazło się następujące stwierdzenie: “wychowanie dziecka można określić jako kształtowanie osobowości dziecka poprzez kształtowanie jego samodzielności, obowiązkowości, rozwijanie predyspozycji intelektualnych i umiejętności praktycznych, kształtowanie światopoglądu oraz systemu wartości oraz postaw emocjonalnych”.

Jak wskazano powyżej sądy jednoznacznie zgadzają się co do tego, że wychowywanie nie oznacza wyłącznie ponoszenia kosztów finansowych (alimenty), regularnych spotkań z dzieckiem czy posiadanych praw rodzicielskich, ale trudów związanych z jego codziennym wychowywaniem, nawet jeśli finansowe nakłady rozkładałaby się w równych częściach. Zwiększona pomoc powinna trafiać do tego z rodziców, który ponosi większe koszty związane z trudami wychowywania. Przyjmując tę interpretację należy uznać za w pełni uzasadnioną intencję ustawodawcy, aby wsparcie państwa trafiało do tego rodzica czy opiekuna, u którego dziecko stale przebywa i który sprawuje nad nim stałą opiekę. Drugi rodzic lub opiekun może się ubiegać o dofinansowanie wkładu własnego w wysokości 10 proc. wartości odtworzeniowej.

źródło: www.bgk.com.pl, www.mir.com.pl

Na jakie dodatkowe wsparcie można liczyć, jeśli po zakupie mieszkania w ramach programu MdM w rodzinie urodzi się dziecko?
Program przewiduje udzielenie beneficjentom jednorazowego dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu, w wysokości 5 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania, w związku z urodzeniem się trzeciego (lub kolejnego w rodzinie) dziecka lub przysposobieniem dziecka (jako trzeciego lub kolejnego w rodzinie) w okresie po zakupie mieszkania. Wsparcie jest przyznawane na wniosek beneficjenta złożony w ciągu 6 miesięcy od urodzenia lub przysposobienia dziecka i jest przeznaczone na spłatę części zadłużenia z tytułu zaciągniętego uprzednio przez beneficjenta kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Uprawnienie do złożenia wniosku o uzyskanie tej formy wsparcia obowiązuje przez okres 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia/przeniesienia własności nabytego mieszkania zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe beneficjenta wsparcia.
W jaki sposób starać się o dodatkowe wsparcie związane z urodzeniem/przysposobieniem dziecka?
W związku z urodzeniem lub przysposobieniem trzeciego lub kolejnego dziecka należy w ciągu 6 miesięcy wystąpić do banku z wnioskiem o spłatę części kredytu, do którego muszą być dołączone dokumenty potwierdzające wystąpienie tego zdarzenia. Gdy bank otrzyma wnioskowane środki z Banku Gospodarstwa Krajowego, dokona obniżenia kapitału kredytu udzielonego na zakup mieszkania.

źródło: www.bgk.com.pl, www.mir.com.pl

Jaką formę ma wsparcie dla osób budujących dom systemem gospodarczym?
Osoby budujące dom systemem gospodarczym mogą skorzystać z tzw. zwrotu części podatku VAT. Aby się o niego ubiegać, należy najpóźniej do 31 grudnia roku, w którym miało miejsce przystąpienie do użytkowania wybudowanego domu, wystąpić z wnioskiem do właściwego urzędu skarbowego, do którego należy załączyć kopie pozwolenia na budowę i faktur dokumentujących poniesione wydatki.
Czy aby ubiegać się o zwrot części wydatków poniesionych w związku z zakupem materiałów budowlanych, należy wziąć kredyt?
Zaciągnięcie kredytu nie jest warunkiem niezbędnym do ubiegania się o zwrot części wydatków poniesionych w związku z budową pierwszego własnego mieszkania.
Jakie warunki należy spełnić, aby ubiegać się o zwrot części wydatków poniesionych w związku z budową domu systemem gospodarczym?

Zasady umożliwiające skorzystanie z tej formy wsparcia są następujące:

a. powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego nie może przekroczyć 100 m2 (lub 110 m2 dla osób wychowujących co najmniej 3 dzieci),
b. pozwolenie na budowę zostało wydane po 1 stycznia 2014 r.,
ubiegający się o zwrot nie ukończył 36 lat w roku, w którym wydano pozwolenie na budowę,
c. osoba fizyczna może jednorazowo ubiegać się o zwrot części wydatków, ujetych na fakturach wystawionych od dnia uzyskania pozwolenia na budowę maksymalnie do dnia, do którego można składać wnioski o finansowe wsparcie w ramach programu Mieszkanie dla młodych (30 września 2018 r.),
d. do dnia złożenia wniosku o zwrot wydatków, osoba fizyczna (a w przypadku osoby fizycznej pozostającej w związku małżeńskim w roku kalendarzowym, w którym wydano pozwolenie na budowę – dotyczy obojga małżonków) nie była:
1. właścicielem innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego,
2. osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,
3. właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny.

Zainteresowane osoby, po przystąpieniu do użytkowania wybudowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mogą zgłaszać się z odpowiednimi dokumentami (pozwolenie na budowę i faktury dokumentujące zakup materiałów) do właściwych urzędów skarbowych.

źródło: www.bgk.com.pl, www.mir.com.pl