Ładowacz
Ładowacz

Ustawodawca znów utrudnił życie obywatelom. Nie chodzi na razie o kwestię zakupu ziemi rolnej przez osoby nie będące rolnikami, bo dotyczy to przyszłych transakcji i przyszłych planów Klientów.

Równolegle dokonano bowiem także innych zmian. W związku z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, obowiązującą od 30 kwietnia 2016 r. zmieniają się zasady ustanawiania hipoteki na nieruchomości rolnej, rozumianej jako  niezabudowany grunt rolny, zabudowany grunt rolny (tzw. siedlisko) i gospodarstwo rolne. Nowe zasady dotyczą wszystkich nieruchomości rolnych bez względu na jej obecny sposób użytkowania oraz powierzchnię.

Zasadniczo chodzi o to, że hipoteka wpisana do księgi wieczystej działki rolnej nie może opiewać na kwotę wyższą niż wartość rynkowa tej działki. Niby zmiana niegroźna. Zastanówmy się jednak nad takim scenariuszem:
Klient chciałby wybudować dom na posiadanej przez siebie działce, dla której z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Załóżmy nawet, że Klient posiada prawomocne pozwolenie na budowę.
Nie ma wystarczających środków i chciałby zaciągnąć kredyt na budowę Swojego wymarzonego domu. Dotychczas nie było z tym problemu, ponieważ bank określał docelową wartość nieruchomości (po wybudowaniu domu) i jeśli łączna kwota kredytu na to pozwalała, udzielał go. Do księgi wieczystej działki była wpisywana hipoteka zabezpieczająca całość kredytu z dużym buforem na odsetki i opłaty, mogące kiedyś wystąpić.

Obecna zmiana nie pozwala na taki proceder. Hipoteka może być wpisana jedynie do wysokości odpowiadającej wartości działki. To powoduję, że bank nie ma zabezpieczenia udzielonej kwoty kredytu, a to skutkuje tym, że takiego kredytu nie udzieli. Już dziś niektóre banki cofają z analizy wnioski, które zostały złożone jeszcze przed wejściem w życie zmian w ustawie. To co jeszcze 10 dni temu było możliwe, dziś jest już tylko historią.

W Polsce jest ogromna ilość posiadaczy działek, które nie są położone na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wielu z nich kupowało je z myślą o przyszłej budowie, która miałaby być finansowana z kredytu hipotecznego. Dziś okazuje się, że taka możliwość została im odebrana.
Miejmy nadzieję, że banki szybko rozwiążą patową sytuację poprzez ustanowienie innego zabezpieczenia niż hipoteka. Inaczej wielu inwestorów będzie miało wielki kłopot. Także tych będących w trakcie budowy.

Dodatkowa zamiana polega na tym, że w sądzie do wniosku o wpis hipoteki musi być załączony operat szacunkowy. To kolejny koszt dla Klienta. Już dawno duża część banków odeszła od zewnętrznych operatów na korzyść własnej wewnętrznej wyceny. Czy to zmienią ? Jeśli nie, to Kredytobiorcy dojdzie kolejny wydatek.
Ta sytuacja dotyczy także samego zakupu działki rolnej.